阿弼的不動產部落格

想請教各位專家大大們, 
我家住二樓,前幾天一樓鄰居前來告知我家自來水管漏水, 
經查確實是我家主臥室浴室地板中的冷水管破裂, 
所流出之自來水造成一樓天花板漏水, 
但是我自從四年前入住後至今,期間未曾裝修房子, 
研判應為水管老舊造成之狀況, 
由於管理委員會主委和一樓鄰居的意思是我要自行負擔所有修繕費用, 
請問這合理嗎?再者若是修繕時,破壞了我主臥浴室原有裝潢, 
則該筆的裝潢維修費由那方負擔?

公寓大廈管理條例 
第十條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 

由於管理委員會主委和一樓鄰居的意思是我要自行負擔所有修繕費用, 
請問這合理嗎?合理 

再者若是修繕時,破壞了我主臥浴室原有裝潢, 
則該筆的裝潢維修費由那方負擔?請自行負擔 

若您不處理.則依 
第十六條　住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。 
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。 
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。 
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。 
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 

第四十七條　有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 
一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。 
二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。 
三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。

可是依公寓大廈管理修例第12條：”專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。” 
因為不是由我動工所導致漏水問題的啊！！而是因水管老舊才導致漏水的， 
應所以該是由我及樓下住戶平分修繕費用才是，不是嗎？ 
所以公寓大廈第10條中指的”所有權人”應指是樓上及樓下雙方住戶，而非單指樓上住戶不是嗎？ 
請各位專家解惑～～

抱歉!沒有看到這條 
您的主張很正確.建議您申請進入糾紛協調程序.要求管委會及樓下住戶依照第12條：”專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 
如果您家的裝潢很貴.因為要共同負擔.您可要求可依照條例第六條　住戶應遵守下列事項： 
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。 
由一樓天花板往上修復.當然其修復費用也要共同負擔 
個人見解.本人擔任公寓大廈管理員.

公寓大廈管理修例第12條：”專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。” 

其原始行政院所提條文內容是：”專有部分之共同壁及樓地板為各專有部分雙方或上下方區分所有權人共有，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。” 

後來趙少康等立法委員提案加上”或其內之管線”讓條文內容變成：”專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線為各專有部分雙方或上下方區分所有權人共有，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。” 

但在審查會時又刪除了”為各專有部分雙方或上下方區分所有權人共有。” 

遂成為今天我們所看到的內容。

大部分人對公寓大廈管理修例第十二條的解釋是：「樓上漏水到樓下，如果發生漏水的位置是在樓地板，即樓上的地板與樓下的天花板這二條平行線之間，則其維修費用由樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。」 

有人因此把這一條稱為漏水條款，並以此作為上下方各負擔一半修理費用的依據。但許多人，特別是住在樓下被要求分擔一半修理費用的人會覺得怪怪的，就像是本例，明明是樓上的自來水管破裂漏水到我家，自己已經是蒙受損失的受害者，為什麼還要出一半的修理費用？這樣的規定似乎違反大部分人過去的事理經驗。 

但第十二條其實原本並不是要處理公寓大廈漏水的狀況，在最早行政院提出的公寓大廈管理修例草案內容中，這一條僅是在規定「專有部分之共同壁及樓地板為各專有部分雙方或上下方區分所有權人共有，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。」它所要處理的是「專有部分之共同壁及樓地板」，不是「管線」。 

但趙少康等立法委員發現，如果規定中漏掉「其內之管線」，日後就可能會在「共有管線」問題上發生爭議。於是提案加上「或其內之管線」，讓這個規定更加周延。 

後來的審查會中，大家又覺得規定中「為各專有部分雙方或上下方區分所有權人共有」對「專有部分之共同壁及樓地板」是重複多餘的敘述，於是把這段形容詞子句刪除，好讓文句更精簡流暢。只是這麼一來，可就造成誤解，把原本「為各專有部分雙方或上下方區分所有權人共有」之「其內之管線」延伸為「所有管線」。也把這一條「共同壁及樓地板修繕條款」變成了「漏水條款」。

這個問題值得再繼續深入探討的是 

如果原先立法過程中「其內之管線」所指的是「為各專有部分雙方或上下方區分所有權人共有」 

那在本案例中樓上在樓地板間的自來水管破裂，依舊該由上下方共同分擔嗎？ 

自來水管由樓上住戶所專用，那在上下方共有的樓地板間，是應該視其為樓上住戶房屋結構的一部份由樓上專有並負擔維護修繕義務？還是把所有「其內之管線」視為樓地板結構的一部份，由上下方共同分擔呢？ 

有先進主張在共用部分管道間的自來水管屬專有部分，發生漏水住戶需自行修繕。這是從建築物的結構，而不是空間來區分專有部分及共用部分。但由此定義往下延伸，當這條在共用部分管道間都還算是專有部分的自來水管進入樓地板時，卻變成上下方共有，共同維護。這道理為何？ 

尚請各位先進達人指點

依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理，完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本，依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂，編輯內容依問題性質增修分類為【區分所有權人會議】、【管理委員會及管理負責人】、【管理費及公共基金】、【區域規範】、【使用管理】、【住戶權利】、【違規處理】、【管理服務人】、【管理組織報備】及【法規適用】等10個單元以利檢索，收錄問題共計200題，俾供查閱參考。 


委託單位：內政部營建署 
受託單位：中華民國物業管理經理人協會 
報告日期：民國 96 年 12 月 

Q126.公寓大廈結構體內之水管管線因破裂而漏水，由何人支付修繕費用。 


答：本題首應判斷者係上開水管管線破裂處究屬專有部分、約定專用部分或共用部分或約定共用部分或共同壁、樓地板，始得決定何人有修繕之義務。按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第十條定有明文。故如果上開水管管線破裂處係在共用部分、約定共用部分，且破裂原因不可歸責於區分所有權人時，參諸公寓大廈管理條例第十條規定，自屬管理負責人或管理委員會始有修繕義務，故管理負責人或管理委員會修繕完畢後，該修理水管之費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但如果區分所有權人會議或規約就共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，另有規定負擔方式時，則依區分所有權人會議或規約之規定辦理。 

Q136.樓上排水管漏水，樓下的住戶有什麼救濟方式？ 


答：公寓大廈管理條例第十二條之規定，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。 

希望有參考價值

感謝兄臺提供以上資訊 

不過誰能確定官方所提供的訊息或邏輯一定是對的呢？ 

中華民國物業管理經理人協會所整理彙編的「公寓大廈管理Q&A」 

官方已經在冷處理 過一段時間可能就拿掉了！ 

因為其有部分內容存在矛盾 

或與官方看法不一 


官方的資訊或邏輯可以列入參考 

但千萬別認為官方說法一定是對的 

謹提供以上個人見解