景氣好不了,房價下不來!
文/范世華
近幾年來經濟環境不好,年輕人的就業機會以及薪資條件不佳,所得成長倒退的現象非常嚴重,大家都在哀嘆買不起房子。可是為什麼明明政治環境與經濟條件不佳,房價卻反而漲?景氣愈是低迷,房價愈是遍地開花,到現在其他縣市也才開始熱了起來。漲勢擴大漫延至大台北以外。民眾百思不解,不是沒有能力嗎?是誰哪來這麼足夠的本錢和勇氣去買房子的?
資金使用的效益,當錢不值錢了,就會去推升資產價格
然而「所得經濟」與「財富資產」是不同的事情,所得不足、消費會有彈性、可以樽節;財產的交易則屬強迫性約定,定了案可是一毛錢也不能少。因此「所得支出」與「財產價值」跟景氣環境其實並沒有絕對的關係,在乎的是如何取捨及負擔。以漲高了的大台北地區房價來看,如果以租金和房價來相比,拿資金的使用效率計算,在大台北市裡租屋是很划算的,可是就如同前文所述,「租屋」和「置產」是兩碼子事,租屋者接受的是消費支出之經濟實惠,購屋者圖的是財富價值之保存變化!
對於財富價值的觀點,「沒錢的人看的是貸款利率;有錢人看的是存款利率!」因為借錢的人想增加財富,存錢的人只是想保存財富,兩者實際上是攻、守各異的。一般人只想到要借多少錢、付多少利息、可以賺多少?可是真正的有錢人,根本不需要借錢,他所擔心的是錢放在哪裡才不會縮水、不會變少、不會不見?
存款利率驟降的資金排擠效應 |
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銀行存款 |
替代方案:買房收租 |
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本金 |
定存利率 |
年息 |
月租金(2萬) |
800萬 |
3% |
24萬 |
2萬X 12月= 24萬(年租金) |
2400萬 |
1% |
24萬 |
(2萬X 12月)X 3間= 72萬 |
於是當經濟環境發生了變化,銀行存款利率調降的結果,原本定存利率的條件3%,一年可以獲取24萬年息的目標,本金只要定存800萬即可,可是當存款利率的條件驟降為1%時,同樣目標24萬的年息,就得要存入2400萬才行。此時若選擇去買一間800萬的房子,月租2萬元,收租一年也能收入24萬元,那麼以銀行存款收息同樣的資金條件,不如買3間房子出租,還能有三倍的獲益,即使房價更高,收租也比定存划算,原本800萬的房子就算追漲三倍至2400萬元,買房收租的資金效益,也才會和定存一樣,因此也就促使了資金擁向房市,推升不動產的價格上漲。
資金藏在房市避風港,導引產業投資出航才有望
此時經濟景氣環境不佳,為什麼房地產不跌?其實就是因為有錢人對於景氣嗅覺的判斷與一般人不同,當景氣愈是不好,投資風險愈高,此時凡是投資什麼、就賠什麼,錢一出去、就回不來了!因此寧可把錢放在房地產裡保守下來還比較安心,即便房價走跌了,也不會比投資其他資產的後果還要糟,就怕如果景氣環境更差,要是把錢擺在其他金融商品或投資事業中,結果反而賠更多!
我們很難去探究保守資金的口袋究竟有多深?延長或加重奢侈的負擔究竟懲罰到誰?回頭思考真正能解決房價問題的健全方式,還是要期待政府能夠認真將產業投資的環境搞好,如果產業內需投資能賺錢,不論是製造業、生產業、服務業……當企業環境獲利可期,停泊在房地產中的龐大資金也會動起來,當資金自然流向產業擴大投資,同時也能提供更多良好的就業機會,解決年青人的失業問題,那麼不需要政策性的抑制,高房價的嚴重問題也就能夠自然逐漸降溫了。
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