今天,配合這個月鬼月,我們就來談談凶宅吧！！ 在我從事這個行業至今這麼久以來
聽過最多但是卻真的不知道怎麼處理的,也是這個話題
既然要談凶宅,自然要針對凶宅,下個定義,怎樣才叫做凶宅 我們先看以下的文章
轉自台灣法律網 劉孟錦 蔡尚樺律師所著的內容
一、凶宅的定義
1.內政部見解：
內政部前於92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』，項次11明定須載明『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』；因此，對於兇宅之定義，內政部於97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋略指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
綜上，內政部對於凶宅的解釋，是指賣方在產權持有期間內，於該房屋的專有部分發生兇殺或自殺之事實；倘若是賣方之前手（前屋主）產權持有期間內發生兇殺或自殺之事實，賣方則無告知義務。
2.司法實務上見解：內政部的函釋雖對於法院並無拘束力，但因為買賣房屋雙方間多會以內政部所定立之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』為契約內容，基於契約自由原則，因此對於是否屬「凶宅」，仍多以發生兇殺或自殺之地點必須在該房屋內，若死亡的地點係在頂樓、樓梯間或其他共有部分，或雖從該房屋跳樓，但陳屍的地點並非在屋內，而是在一樓的中庭時，均非凶宅（臺灣高法院90年上易字第401號判決意旨參照）而為認定。
且是否曾發生兇殺或自殺行為，該屋即永遠冠上「兇宅」二字：司法實務上有認為：房屋是否因為曾有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，因此在判斷房屋是否為「凶宅」時，並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應陳屍屋內為必備要件，且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概均認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。(臺灣高等法院99 年度上易字第229號判決參照)
綜而言之，是否屬於「凶宅」，倘若雙方當事人有透過仲介公司，依內政部所訂立之『不動產委託銷售契約書範本』而為買賣契約，則法院多以「賣方在產權持有期間內，於該房屋的專有部分發生兇殺或自殺之事實」而為認定；但非「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概均認係凶宅而構成物之瑕疵，仍應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。
看完凶宅的定義,大致上了解意思了,有趣的是,並未有明確的定義,只有一個解釋函,就要大家來去正視這個問題.現在問題來了,怎麼知道是兇宅呢？很好,他們說,仲介有這個責任義務,再看一下以下轉自法學期刊由向明恩先生所著
| 關 鍵 詞： | 媒介居間人；不動產經記業者；非自然身故事件；凶宅 |
|---|---|
| 中文摘要： |
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第 227 條、不動產經紀業管理條例第 23 條第 1 項、第 26 條第 2 項分別定有明文。本件原告主張被告大。公司未將系爭事故告知，有違善良管理人注意義務。查，原告主張系爭房地之同棟頂樓增建部分於 89 年間曾發生凶殺事件，為被告大○公司所不爭執，然系爭事故並非發生於系爭房地，據被告所塡製之不動產標的現況說明書第 24 項之記載「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，亦僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事，尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事，系爭事件既非發生於原告所購買之系爭房屋，自難責成被告大○公司需於出售房屋時就該棟建築物內發生之所有「非自然身故事件」均告知原告。況建築物是否因為曾有人於此自殺或兇殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價値、效用或品質不具備。況系爭事故，距兩造簽立買賣契約已相隔8年之久，對於該建物之所有住戶縱造成心理因素之影響，亦已隨時間經過而逐漸遺忘，佐以上開不動產標的現況說明書第24項之記載，亦僅要求賣方應據實告知買方於其「為所有權人期間」內發生之非自然身故情事，益徵買方對非自然身故情事之告知義務，於告知期間上亦非無限上綱甚明。再者，不動產仲介實務上雖有直接凶宅與間接凶宅之分，相關媒體就間接凶宅亦有價差 7 至 8 折之報導，惟何謂間接凶宅於法律或實務上並未有明確定義或規範，相關法規或契約範本亦未課與不動產仲介業者應告知間接凶宅之義務，另參酌永○房屋仲介股份有限公司 99 年 10 月 6 日永慶總第 0584 號函說明第 4 項載明「依内政部函釋（97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號）：凶宅應僅限於買賣標的之專有部分包含主建物及附屬建物）曾發生兇殺或自殺而死亡之事實。若將間接凶宅認定為凶宅恐將影響市場交易之公平性及穩定性。」由上可知，不動產仲介業者之告知義務範圍應限於直接凶宅為宜。綜上所述，本件系爭事件既非發生於原告所購買之系爭房屋，且距離事故發生復已長達 8 年，則原告主張被告大○公司就系爭事故有告知義務，難認有據。
以仲介的角色來說,實務上要求我們必須盡量去了解所承接委託的物件是否為凶宅,
如果今天是透天產品,沒有管理員的,要我們去問隔壁鄰居、當地鄰里長、甚至到
派出所去問,要不就是到所謂的凶宅網去查詢.若是大樓華廈或是社區式的透天,就
可以多一個管理員的管道可以詢問.基本上說的都很合理,但是實務上,則是困難重
重.現在的社會跟早期的社會不太一樣,很多人跟左右鄰舍,都是老死不相往來,要不
就是禀持中國人敦厚的本性,就算知道也不見得願意告訴你,改天他們家要賣的時
候,才不會被影響到.管理員,更是有可能被大樓管委會下達禁口令,一問三不知.....
至於警察局,如果有機會,可以自己去問看看,看看我們的警察伯伯們會不會告訴你.
......好,就算有人跟我們說了是凶宅,我們又怎麼查證？？？除非是這間凶宅的新聞
鬧的很大,網路媒體渲染的全世界都知道了,不然........我們就曾有同業遇過,因為跟
鄰居不和睦,或是因為鄰居想要便宜來買物件,所以對去看屋的客戶說所承接的物
件不乾淨有問題.....這到底該怎麼辦？？？凶宅網,也是知道的人上去po的,如果
今天有有心人,上去散播謠言呢？
大家應該看過不少的網路謠言吧？？？這個東西,真的能夠盡信嗎？？？好,最後,
說到如果我們仲介有盡到我們的義務,有盡其能力去查詢了解是否為凶宅？？？
請問,我們要如何舉證？？？去問左右鄰舍、鄰里長、管理員、警察局等等時請
他們簽一下證明書證明我們有去問過嗎？？？
再看一下以下這篇 轉自台灣法律網 黃育杉先生著的文章
凶宅」是不動產交易觀念上的重要事項文 / 黃育杉 【台灣法律網】
臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第249號裁判要旨「按經紀人員在執行業務過程 中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契 約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說 明書上簽章。 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條例第 23 條 第 1 項、第 24 條定有明文。是上訴人之縣府加盟店即力毅公司居間仲介房地買賣， 自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵， 加以進行了解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒 體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域 內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響 購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一 般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善 盡查知義務之判斷標準。亦經桃園縣不動產經紀人公會以 93 年 7月11 日桃經紀字 第 930714 號函覆原審明確（見原審卷二第 346 頁）。 參考法條： 民法 第 169、227 條 (91.06.26)
可能是我能力比較不好,或是不夠認真,要我們把所委託的物件的歷史、
來龍去脈弄的一清二楚,對我來說實為一件很困難的事.連我自己住了
近二十年的社區,裡面到底發生了什麼事,我就常常都是狀況外了,因為
這行要花的工作時間很長,根本常常不在家裡.....加上如果各位有常常注
意新聞,針對所謂凶宅的認定判決,我個人覺得,常常是不同法官,會有不同
的結果....在看一下以下的報導 轉自2011年9月7日的蘋果日報
隔壁對門皆凶宅 婦退屋敗訴非買賣標的 無權要求賣方告知2011年09月07日
楊金英指賣屋前已告訴房仲隔壁、對門屋內曾有人自殺。張良一攝
【張欽╱台北報導】女子林秀姿去年透過住商不動產，以三百六十五 萬元買下一戶大廈七樓房屋，簽約後身體竟無故疼痛，詢問才知該屋 隔壁、對門都是凶宅，認為兩者有關連，憤而提告要求解約並返還定 金，但台北地院認為買賣標的非凶宅，林女無權要求解約，昨判她敗 訴。 賣方楊金英仍住該屋，她昨無奈說：「賣屋前特別告知仲介，隔壁與 對門都發生過自殺事件，就是要避免糾紛，不料簽約後對方竟反悔不 買，官司拖到現在，很鬱卒。」林秀姿聯絡不上，無法得知回應。 何謂凶宅？「住20年都沒事」去年七月間，林秀姿透過住商不動產付定金七十三萬元向楊金英購買 北市新生北路一棟華廈七樓房屋，約定成交價三百六十五萬元。林女 指控，簽約後她身體無故疼痛，打聽才知所買房屋被兩戶凶宅包圍， 因此要求解約、退費。 楊金英昨指出：「對門十幾年前發生租屋房客燒炭自殺，後來屋主 賣屋也發生糾紛，目前仍在打官司，隔壁則是五年前發生租屋房客 燒炭自殺，房屋目前出租中，事發當下我當然會怕，但住二十幾年 都相安無事，也沒鬧鬼才放心。」還說：「事後林秀姿託朋友來說 包十萬元不買了，但被我拒絕，現在房價漲了，我還考慮追加漲價 差額呢！」 定凶宅有限年限法官認定，林秀姿所買房屋的隔壁、對門雖為凶宅，但這兩間房屋 並非買賣標的，賣方沒有義務告知屋況，林女也未舉證賣方詐欺， 因此判她敗訴。
上雖沒告知義務，但既然透過仲介交易，楊女與仲介在道義上就應 告知買方以避免糾紛，並建議政府對凶宅定出更明確標準。
否則未來凶宅一定會越來越多。」 再來 轉自好房News 「職災凶地」不是凶宅 告上法院恐解約都不行好房News記者蔡佩蓉／採訪報導 台北市「職災地圖＆工安好宅地圖」已經正式上線，台北市副市長張金鶚 針對曾出過人命的工地，認定即為「凶宅」，不過專家指出，目前市場沒 有所謂的「凶地」，也沒有因為建案工地有人死亡，買方取得房屋後告上 法院，認定是凶宅的判決，「張老師」一喊恐怕僅是嚇阻作用。
亞太會館改建豪宅工地曾發生工安意外，即可認定是凶宅？(好房 News記者陳韋帆／攝影)
內政部民國97年曾經針對「凶宅」做過解釋，分別是在產權持有期間、 房屋專有部分及非自然死亡3項條件。台北大學不動產與城鄉環境學 系講師黃志偉指出，凶宅是一定要有產權登記，過去曾有凶宅拆除後 變成土地，若再蓋起建物就不會是凶宅。 他分析，因此台北市提供的職災地圖，僅有行政權的效果，也就是可 以針對施工單位祭出罰鍰，但並沒有實質的法律效益。因為目前法院 針對凶宅判決，部分是以前述3項條件才成立，民眾要以買到職災地 圖顯示的「凶宅」，向建商求償或解約幾乎不可能。 不過，黃志偉認為，職災地圖倒可讓民眾買房時藉以大力殺價，例如 向建商說，「張副市長說你們工地曾出過人命，這就是凶宅，應該要 賣便宜一點！」同時，也可讓建商避免在施工期間內發生工安意外。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，職災地圖標示出狀況的工 地，是否就等同凶宅？這必須有明確方向，否則未來會出現民眾買到 類似建案告建商的糾紛。 再看一下以下轉自 蔣小姐部落格的文章
買到凶宅 拿回價金 解約敗訴 兩造判決大不同2011年05月08日 由
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