阿弼的不動產部落格

二十五年前，劉大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。這二十五年來，他到底默默做了哪些一般人忽略的事，竟能入主台北市敦化南路ＬＶ金店面，成為坐擁五億元房產的投資大戶？ 

在假日的空閒時刻，我不是在看房子，就是在去看房子的路上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名)，就是日前大手筆買下「ＬＶ敦南店」兩層樓、目前市價至少三．四億元的房市大戶。

劉大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅，手握國內店面與國外房產至少超過五億元，但從劉大仁全身的行頭看來，卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加持，「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁，父親是退伍榮民，原本經營的染整廠生意還不錯，但卻在他高中時代，一場無情的大火，讓父親的工廠付之一炬，家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險，又被倒債，加上父親已年邁找不到合適的工作，全家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了！』這就是我當年的心情寫照。」勉強完成大專學業後，劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員，「剛出社會的時候，一個月薪水才九千元，需要負擔家計，怎麼算都不夠用，所以只好拚命跑業務、接單，省吃儉用，想說能夠多賺點錢，先存錢買個房子，讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到，劉大仁當了三年多的業務員，好不容易省吃儉用存下二十幾萬元，但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了，同事們見我能力還不錯，就拱我出來創業。我心想，只要做得好就能賺得多，就拿出十幾萬元資本，在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」

一九八八年開始創業的劉大仁，曾歷經不少困境與挑戰，但一股「我一定不能倒下去」的堅定信念，讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機，也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚，一九九五年，也就是在劉大仁三十二歲時，雖然經濟環境仍不算寬裕，還是以一百萬元頭期款，在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊，總價約三百多萬元的房子。

以自住、自用為出發點 貴精不貴多

「當時購屋自住的邏輯只是先求保值，並沒有多想，後來賺了錢，劉大仁經濟環境變好了，看了超過五十戶房子後，才又換了一戶當時位在台北市信義路四十坪、總價約一二○○萬元的房子，沒想到不到一年的時間，房價就漲了二成，讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」

自此之後，下了班的空閒時間，「看房子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂，尤其是地段好的店面，最受他的青睞。


劉大仁透露，他從新店安康路三十坪舊公寓，到如今成為台北市敦化南路ＬＶ店面房東，最重要的祕訣在於：從不把自己當投資客！「購買每一筆房地產，我都是以自住或公司自用作為出發點，即使萬一未來ＬＶ不向我租敦化南路的店面，我甚至打算把辦公室搬去自用。」

以這種出發點挑選物件，都是劉大仁真心真意喜歡的，不論在交通、採光、格局、保值種種方面，都經過處女座Ａ型的他嚴格篩選後的一時之選。

在這種原則下，劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少，可說貴精不貴多。在自住房地產上，除了他與媽媽同住的敦化南路豪宅價值七千多萬元，還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子；自家公司的辦公室則位在大安區安和路，然後就是目前租給ＬＶ的敦南店面。「我的房地產件數並沒有越來越多，但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的！」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三％才出手

重視地段的劉大仁，現在購屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件，並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心，心臟總是比賣方強，沒有他要的價位就不買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容，「比方說，不論大環境好壞，總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」

劉大仁透露，「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成，人家覺得你根本沒誠意，不願與你談，可能錯失機會。」「但如果不對自己心中合理價位有定見，卻可能買在高點，顯得不夠精明。」

「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情，光看資料是不夠的，背後要做很多功課，要在附近多看、多聽、多比較，才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴，即使是很喜歡的物件，我也寧願等待，等到賣方自動降到我認為合理的價位再去談判。」

劉大仁指出，像他後來在信義路買的自用住宅，以及首次在安和路上買的店面，投資前他都會勤看附近的房子，對當地市場行情瞭若指掌後，自然可以在第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣，因為，如果房地產景氣走下坡，非但脫手不易，手上物件還有貶值之虞。對此，劉大仁說：「與其關注景氣，不如關注租金的投資報酬率，只要高於三％以上，景氣不好也值得出手！」

「重視短期景氣的一定是投機客，我不是投機客，所以我比較喜歡在不景氣時出手買進，反而容易揀到便宜貨！」劉大仁舉例，像他在二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間買下總價四千萬元的店面標的，正是市場恐慌的低迷時刻，議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是，當時的賣方，不但戴著口罩來簽約，還一副如釋重負的樣子，彷彿拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到，還不到一年的時間，這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客，他大多以中長期投資的眼光來投資房地產，而且租金投報率一定要三％以上，才願意出手投資。

「對我來說，投資房子，是先求穩再求好，也就是先求保值再求增值，並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說，他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面，因為在他眼中，那些標的比較像是「投機股」，自己則是比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫，持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置，一年租金報酬率近四％，增值空間更是從一億多元攀升到三億多元，獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步，否則永遠都在觀望，到最後發現房子越來越貴。」劉大仁分析，對於有自住需求的人來說，要先衡量自己的能力，懂得議價，買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說法，反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房，不管自住還是投資，對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說：「劉先生買房挑歸挑，卻把我們仲介商視為合作夥伴，而不是胡亂使喚的傭人，而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血，這點讓人『足感心』。」

劉大仁認為，房地產買賣是很專業的領域，牽涉的層面很廣，需要有經驗，而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人，因為他們不僅幫我解決很多我不懂的專業問題，把他們當夥伴，有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功，一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友！」

除此之外，劉大仁也不吝分享自己購屋經驗，甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前，他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子，現在一坪七十萬元，當初一千多萬元的房子，現在都已增值到二千多萬元。

去年，他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工，物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小套房，這戶鄰近捷運的小套房，一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價，硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件，劉大仁甚至當場簽了支票，幫員工墊付斡旋金，順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局

劉大仁說：「一個人對財富的態度，會決定自己未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步，但年輕時即使財力已足以買豪華汽車，他卻寧願買差一點的車子，為買好一點的房子儲存財力。

劉大仁人生第一輛車，是因業務需要所買的裕隆「速利」，是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。因為他深知只有先把錢花在對的投資身上，累積財富的速度才會快，而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁，還是每天早上六點起床，七點前到公司，一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由，每年數次與移民加拿大的家人團聚，是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂，把員工的生活照顧好，然後做公益讓社會更和諧，我想這是財富為我帶來最大的成就感吧！」他如是說。