阿弼的不動產部落格

今年美國貨幣寬鬆政策(QE)退場疑慮愈來愈大，不僅影響股市、債市與金市，房市也在劫難逃，不過商用不動產衝擊比預期小。

租賃市場建構在對不動產的需求上，國內經濟環境未發生大幅改變，不動產租賃需求變化也不會有太大。況且聯準會表示，失業率低於6.5%才考量升息，代表美國經濟景氣回升後才會啟動QE退場。

6月21日簽署的「兩岸服務貿易協議」，台方送出64項市場開放承諾，未來將有更多大陸證券、銀行、保險、觀光旅遊、醫療服務、技術檢測與分析業等服務業來台設據點，都會提高商用不動產使用需求。

因此，即使QE退場，只要商用不動產需求不減，商用不動產租金反而有機會向上調整。

投資人購買商用不動產，目的是持取得租金收入，並期待不動產升值收益。年租金 (R)除以價值 (V)等於毛租金資本化率 (Gross Cap Rate)，也就是一般外界提到的租金投資報酬率。

筆者2005年時在美國演講，談到台灣的毛租金資本化率只有4%，外國人覺得太低，還笑稱我是Mr. 4%，但這幾年台灣商用不動產毛租金資本化率不到2%，投資人仍前仆後繼，主因是QE拉低利率，導致熱錢浮濫，四處尋找投資標的。

QE退場將造成利率上揚，游資也會減少，不動產短期可能跌價。

但QE退場應不會對租金有負面的影響，在租金不變的情況下，不動產價值下跌，毛租金資本化率上升。

中長期來看，毛租金資本化率上升將吸引投資人進場，假如毛租金資本化率上漲至2.875%時，壽險資金即可進場，為商業不動產注入活水。

QE退場其實代表美國景氣已健康回復，其實更有利於台灣的經濟發展，預期將可帶動各產業良好發展，進而增加辦公室使用及投資需求。

況且台灣不動產市場受到政府政策影響深遠，若QE真的退場，不動產市場也會依循政策而繼續發展。